Вопрос #52913
Риски при сделке купли-продажи
Автор:
Суть вопроса:
Ваш ответ
Вы должны войти на сайт, чтобы оставлять ответы.
Ответы:
Здравствуйте!
То факт, что квартира приобретается в ипотеку, безусловно, для Вас имеет положительное значение, поскольку банк проверяет тот объект, который заемщик оставляет в залог, то есть приобретаемую недвижимость. Залог — гарантия банка относительно возвратности средств. В случае невыплаты долга кредитор может изъять квартиру, реализовать ее и покрыть долг.Посскольку продать можно только юридически чистый объект, поэтому еще на момент оформления жилищного кредита недвижимость тщательно анализируется банком, выявляются риски.
Однако, в любом случае,Вы можете самостоятельно, в том числе дистанционно, запросить сведения из ЕГРН на квартиру, получить информацию о наличии (отсутствии) обремений либо арестов, которые препятствуют совершению сделки;
кроме того, безусловно, необходимо обращаать внимание на то, насколько длительное время в собственности продавца находится недвижимость, и какие документы-основания подтверждают право собственности продавца. Некоторые банки выдают ипотеку только на приобретение объектов недвижимости, которые находятся в собственности более пяти олет, поскольку это минимизирует риски признания сделки недействительной со стороны третьих лиц.
Добрый день, Светлана! Дополнительно добавляю, что при участиии банка и учитывая прочие обстоятельства, считаю, что сама сделка по приобретению недвижимости безлпасна. Банк, прежде, чем одобрить ипотеку, в любом случае максимально проверил объект недвидмисоти.
Что касается подписания соглашения, то все же считаю, что его подписывать не стоит, поскольку задаток уже предусмотрен предварительным договором, и не имеет смысла дополнительно заяклчать соглашение на эту же сумму с третьим лицом. Это не только не обезопасит Вас, но внесет ненужные непонятные вопросы в случае возникновения спорной ситуации. Поэтому считаю, что задаток следует вносить на основании предварительного договора.
Со стороны же самой недвижимости все предельно безопасно, насколько это может быть на данном этапе.
Вам следует попросить Вашего представителя переслать Вам скриншиты правоустанавливающих документов продавца и его паспорта для самостоятельной оценки, а также скриншот справки о наличии (отсутствии) в квартире зарегистрированных лиц. особое внимание следут обращать на наличие постоянно зарегистрированных в квартире несовершеннолетних ии нетрудоспособных (пенсионного возраста) граждан, поскольку прописка данных лиц . соответственно, означает наличие у них права пользования указанной недвижимостью. Желательно, чтобы на момент сделки в квартире вообще отсутствовали зарегистрированные лица.
Все эти документы уже загружены в сервис ДомКлик и доступны. Посредник ограничивает личные контакты с продавцом без присутствия постредника.
Тем более, Ваш юрист и представитель другой стороны работают в одной фирме, сговор более, чем возможен. Поэтому прежде чем подписывать соглашение о внесении обеспечительного платежа и вносить деньги, подробно изучите соглашение и внесите в него изменения, если условия Вас не устраивают.
И вообще, если Вы не слишком доверяете лицу, которое действует в спб от Вашего имени, то, безусловно, желательно участвовать в сделке самостоятельно.
Два месяца наазад моя клиентка была обманута риелтором (также из спб), правда, в ее случае, риелтор взяла с нее за приобретение квартиры на пятьсот тысяч больше, чем реально продавали продавцы. В Вашем случае такое вряд ли возможно, но вероятны другие способы.
Ну, в этом нет ничего необычного, это делается, скорее, во избежании проведения сделки без участия посредника. Если достоверность документов и личность продавца Вами проверены, то это значительно упрощает ситуацию и уменьшает риски негативных последствий.
Далее, что касается соглашения. Оно вызывает вопросы, и прежде всего, непонятно, почему вы вносите платеж агентству, а не задаток продавцу?
Я задавала им этот вопрос. Ответили, что у них есть полная доверенность от продавца, в том числе и на принятие задатка. Продавец живет постоянно на данный момент в южном регионе. В интернете я прочитала, что для СПБ это обычная практика, или риелтор перестраховывается.
Считаю, что подписывая такое соглашение, Вы рискуете потерять 150000 рублей, поскольку здесь Вы обязуетесь заключить основной договор до 30.04.2020 года. То есть в случае не заключения договора до указанной даты, сумма обеспечительного платежа останется у Агентства в любьом случае. Фактически, Агентству может быть выгодно, что бы вы не смогли заключить основной договор. Считаю, что такое соглашение подписывать не стоит.
Как альтернативу предложить соглашение о задатке, которое заключается непосредственно с продавцом и гарантирует Вам возврат задатка в случае отказа банка (данное условие прописать в соглашении о задатке специально)
Тем не менее, считаю, что, во-первых, это неверно юридически, стороной договора должен быть продавец, от имени которого действует агентство, поскольку оно может действовать не только от имени продавца, но и в своем интересе, поэтому все жти обстоятельства имеют значение.
И в случае возникновеня спорной ситуации, безусловно, будет иметь значение. Кроме того, сами условия соглашения однозначно говорят о том, что 150 тысяч Вам не вернутся даже если сделка не состоятся по не зависящим от Вас обстоятельствам.
Что касается практики спб, то ниже я уже привела пример из личной практики. Более того, помимо завышения стоимости на 500тысяч риелтор оставила в квартире прописанных лиц, которых в настоящее время снимали с регистрации в судебном порядке.
То есть если банк проверил документы и одобрил ипотеку, то обременений, скрорее всего нет. и препятствий для проведения сделки тоже.
Подписав данное соглашение, Вы лишь рискуете потерять 150 тысяч.
Безусловно, банк проверяет вышеуказанные обстоятельства, олнако, Вам обязательно нудно самостоятельно контролировать указанный процесс, чтобы быть уверенным в законности и чистоте сделки
Наиболее частыми скрытыми проблемами и спорами с уже приобретенной квартирой могут быть:
- Наследники, не вступившие в наследство вовремя по уважительной причине.
- Когда-то были нарушены интересы несовершеннолетнего, который теперь заявляет о своих правах (он сам или его представитель: родитель, опекун, органы опеки).
- В одной из цепочек сделок с объектом продавцом выступал недееспособный гражданин, и все сделки, начиная с той, признаются недействительными.
- В одной из цепочек сделок применялась мошенническая схема с государственными субсидиями.
- Наличие временно выписанных граждан, которые не знали о совершенной сделке. Например, граждане, отбывающие наказание, вернувшиеся из МЛС (но эту схемы юристы обычно выявляют).
- Один из собственников был признан безвестно отсутствующим, а потом вдруг неожиданно объявился.
- Оспаривание сделки супругой/супругом продавца (этот риск также выявляется юристами, поэтому маловероятен).
В любом их вышеуказанных случаев совершается обман продавца квартиры покупателем по ипотеке. Неожиданный претендент обращается в суд и может выиграть процесс. В этом случае получится, что гражданин и квартиры лишается, и остается должен банку. К сожалению, сделать что-то сложно, вернуть деньги удается далеко не всем. Безусловно, покупатель обращается в суд, чтобы взыскать выплаченные продавцу деньги, но это сложный, длительный процесс, который требует временных, финансовых затрат и нанесет ущерб здоровью со стороны нервной системы.
Таким образом, Вам необходимо самостоятельно, параллельно с Вашим юристом, на которого выдана доверенность, прроводить проверку документов и сведений, в том числе, если это необходимо, обращаться за независимой юридической помощью.
Кроме того, Вы указываете, что должны внести обеспечительный платеж Скорее всего, Вам предложат оформить его как задаток за квартиру. В этом случае Вы должны знать, что если сделка не состоится по Вашей вине, то задаток Вам оБратно возвращен не будет.
Поскольку квартиру Вы приобретаете в ипотеку, то сделка может не состояться по не зависящимся от Вас обстоятельствам, например, банк откажет в ипотеке. Данный момент обязательно необходимо прописать в соглашении, а обеспечительный платеж определить как аванс, а не как задаток, и обязательно прописать возврат в случае отказа банка выдать ипотеку. Поскольку такие схемы мошенничества (оставление суммы задатка при отказе банков) также существуют, тем более Вы указываете, что представитель продавца работает в одном агентстве с Вашим представителем. Обязательно обратите внимание на данный факт. Сама сумма задатка (аванса вполне реальная и соразмерная).
Мы подписываем документы сами, удаленно, находясь на Урале. В данном случае опасаюсь сговора со стороны риелтора продавца, нашего юриста и может сторонних лиц.
Ваши опасения вполне обоснованны, поэтому Вам и необходимо :
1. Заказать самостоятельно сведения ЕГРН
2. Получить скрины паспортов продавцов, правоустанавливающих документов на недвижимость, справок о зарегистрированных лицах
3. Правильно оценивать и понимать условия соглашения о внесении обязательного платежа, договора купли-продажи, условий ипотеки
4. Знать состояние квартиры
Поскольку если банк еще проверяет наличие либо отсутствие обременений, состояние квартиры, наличие пррав у продавцов, прописанных (зарегистрированных) лиц, то соглашение о внесении обязательного платежа банком не проверяется, и здесь вполне возможны нне выгодные для Вас условия, в частности, как я уже указала, банк Вам откажет, а обеспечительный платеж останется у продавца. Такая схема мошенничества в настоящее время распространена.
Нет, сделка уже назначена на понедельник 13 апреля, документы все загружены в личный кабинет, паспорта, выписки и т. д. Действительно, соглашения там нет. Если не затруднит, посмотрите пожалуйста
Я считаю, что такое соглашение подписывать рисковано. По сути это соглашение между Вами и риелторским агентством, и оно для собственника квартиры не порождает обязанностей перед Вами, а покупаете Вы у собственика.
Обратите внимание, что п. 3.2. Именно говорит о том, что если сделка не состоится по не зависящим от агента и собственника оснований, то обеспечительный платеж не возвращается. Это уже настораживает.
Кроме того, если бакн одоьрил ипотеку, и сделка уже назначена на 13.04, то к чему обеспечительный платеж, который по сути выплачивается третьему лицу, и, ЗАМЕТЬТЕ, для продавца вообще никаких обязательств не порожлает!!!То есть сам продацев вообще не участвует в соглашении и ничего Вам не должен, а значит до 13.04 модет и третьим лицам продать недвижимость, а обеспечительный платеж Вам все равно могут не вернуть
Да, верно. Но в этом случае в росеестре, если дом уже продан 3 лицам, сделку не зарегистрируют?
Безусловно, сделку Вам не зарегистрируют. Но и 150 тысяч Вам не вернут.Потому что продавец Вам не обязан ничего, он в соглашениии не участвовал
Таким образом, если банк ипотеку одобрил, то Вы основной договор купли-продажи подписывать можете самостоятельно, предварительно изучив его, но указанное соглашение я Вам однозначно не советую подписывать.
Светлана, добрый день - еще раз проанализировал Вашу ситуацию и пришел к выводу о безопасности Вашей сделки. Насколько я понимаю, Сбербанк уже назначил вам дату и время сделки на завтра, а это означает, что его специалисты уже провели правовую экспертизу возможности проведения сделки и одобрили ее, то есть риски того, что сделка будет признана незаконной или недействительной, практически равны нулю.
Насколькоя понимаю, что сосвоей стороны вы будете подписывать договор купли-продажи в офисе Сбербанка по вашему месту жительства и именно сотрудник сбербанка будет загружать документы в систему.
Что же касается обеспечительного платежа, то по своей правовой сути он является задатком и засчитывается в стоимость квартиры (п. 1.2 Сооглашения и п. 4 Договора), при этом в случае если сделка сорвется НЕ по вашей вине (действия продавца, отказ банка, отказ Росреестра), то данная сумма будет возвращена Вам.
Что касается данных продавца, то они будут указаны в самом договоре и никто не сможет запретить Вам получить их.
Я не подписывала никакой доверенности на проведение сделки, мы будем подписывать документы удаленно, находясь в своем регионе, продавец - в своем регионе, а наш юрист и доверенное лицо продавца - в СПБ
Будет электронная регистрация, работники банка это сделают и воспользуемся сервисом безопасныз платежей
Обратите внимание, что п. 3.2. Именно говорит о том, что если сделка не состоится по не зависящим от агента и собственника оснований, то обеспечительный платеж не возвращается. Это уже настораживает.
Кроме того, если бакн одоьрил ипотеку, и сделка уже назначена на 13.04, то к чему обеспечительный платеж, который по сути выплачивается третьему лицу, и, ЗАМЕТЬТЕ, для продавца вообще никаких обязательств не порожлает!!!То есть сам продацев вообще не участвует в соглашении и ничего Вам не должен, а значит до 13.04 модет и третьим лицам продать недвижимость, а обеспечительный платеж Вам все равно могут не вернуть
Но соглашение подписано еще 14 февраля. Что можно сделать? Может, титульная страховка?
Вот скрин предварительного договора, где прописан порядок расчетов при сделке.
Поскольку предварительным догвором уде прописана сумма задатка в размере 150000 рублей, то пописание указанного соглашения вообще не нужно. оно излишне. То есть Вы уже предварительным договором обязались внести 150 тысяч. Нет вообще никакиго (для сделки )смысла в подписании соглашения о внесении обязательного платежа. Оно регулирует отношения между Вами и агентством, и к сделке отношения прямого не имеет. Для совершения сделки достаточно предварительного договора. и вносить деньги Вы обязаны на основании предварительного договора.
Поскольку внесение Вами 150 тысяч по соглашению с агенством не означает однозначно, что Вы исполнили предварительный договор.
Я советую Вам ограничиться предварительным договором и деньги вносить продавцу, указывая основание - предвартельный договор.
А вторая страница?
Мы будем подписывать документы удаленно, находясь в своем регионе, продавец - в своем регионе, а наш юрист и доверенное лицо продавца - в СПБ
А как вы будете обмениваться документами? Вам копию доверенности предоставили?
Да, копия доверенности загружена в личный кабинет ДомКлик сбера. А вот как будем обмениваться документами, не совсем представляю. Но раз такая сделка согласована со сбером, наверно знают, как...
Кроме того, не совсем понятно, почему Вам не предоставляют сведения и контакты продавца. Вам обязательно следует потребовать скрины паспортов продавцов и правоустанавливающих документов для проверки их достоверности. Непредставление таких данных в первую очередь жолжно насторожить Вас.
Желательно также подробно изучить соглашение о внесении обеспечительного платежа и условиях его возврата в случае отказа банка.Повторюсь, часто исползуется схема получения задатка с последующим отказом банка, и оставлением суммы задатка у мнимого продавца, поэтому текст соглашения о внесении обязательного платежа должен быть Вами проанализирован и понятен.
Отдельно следует уточнить, насколько Вы доверяете лицу, которое действует от Вапшего имени?
Насколько Вам известно фактическое состояние объекта недвижимости? Соответствует ли оно описанию и соразмерно ли заявленной стоимости?Безусловно , банком будет проведена оценка, олнако, приобретая объект недвижимости, и Вы должны четко знать, что Вы приоретаете.
Здравствуйте, Светлана!
Вам следует заключить с продавцом дома или его доверенным лицом предварителоьный договор купли-продажи с указанием срока заключения основного договора. Предварительный договор утратит своё значение после заключения основного договора. Ипотечный кредитор не будет настаивать на его удостоверение нотариусом. Достаточны подписи сторон договора или их представителей. Этот договор Вам будет нужен для того, чтобы за это время Вы смогли проверить наличие-отсутствие обременений на жильё, прописанных там лиц, наличие проживаюжих там несовершеннолетних и пожилых людей, имеющих право долевой собственности, запросить и изучить копии документов на дом.
Следует также учесть, что обеспечительный платёж (задаток) должен входить в основную стоимость дома, передача - получение задатка должно быть оформлено соответствующим соглашением. В предварительном договоре желательно указать срок освобождения продавцом дома. Обычно такой срок устанавливают в день передачи документов в Росреестр для регистрации права собственности.
Я вас успокою, поскольку сделка через Сбербанк, то рисков никких. Сбербанк проверит в е документы по следке и несет непосредственную ответственность, поскольку именно он одобрив сделку перечислит ваши деньги. Я тоже так покупал. \\\\\\спите спокойно, если в вашей сделке будет что-то не так, то Сбербанк деньги не перечислит, он рисковать явно не любит.